Op basis van de vandaag beschikbare kennis delen wij met u de aanstaande wijzigingen in de fiscale afhandeling van hypotheekrenteaftrek.
Annuïtair aflossen
Met als overgangstijdstip 1 januari 2013 moeten nieuwe eigenwoningleningen ten minste annuïtair worden afgelost binnen een termijn van 30 jaar, wil men in aanmerking komen voor renteaftrek. Bij het afsluiten van de lening moet het aflossingsschema vastliggen in de overeenkomst. Of aan de aflossingsverplichting wordt voldaan, wordt jaarlijks getoetst. De verplichte aflossing start op de eerste dag van de kalendermaand die volgt op het moment van het aangaan van de schuld.
De aflossingseis schrijft de maximale hoogte van de eigenwoningschuld voor en niet het minimaal in een bepaalde periode af te lossen bedrag. Daardoor kan men in het begin van de looptijd desgewenst meer aflossen dan volgens een annuïtair aflossingsschema en later in de looptijd minder.
De aflossingsverplichting moet worden vastgelegd in een leningovereenkomst. Indien men op een deel van de hypotheekschuld niet wil aflossen, moet hiervoor een aparte leningovereenkomst worden afgesloten. Deze valt in box 3. Bij de hypotheek van de BV zal de rente en aflossing in veel gevallen in rekening courant worden verrekend. Dit lijkt niet problematisch.
De wet bevat een formule voor de maximale stand van de eigenwoningschuld. Bij een rentewijziging wordt een nieuwe annuïteit berekend. Bij verhoging van de eigenwoningschuld als gevolg van de koop van een duurdere woning of een verbouwing dient voor het bijkomende schuldbedrag een aparte annuïteit te worden berekend. Hiervoor start ook een nieuwe 30-jaarsperiode.
Als de belastingplichtige door betalingsproblemen niet aan zijn aflossingsverplichting kan voldoen, vervalt niet onmiddellijk de renteaftrek. Als hij de aflossing in het opvolgende jaar inhaalt, blijft zijn renteaftrek intact. In geval van ernstige betalingsproblemen heeft hij hier zelfs 4 jaar de tijd voor. Op grond van dit wetsvoorstel kan uiterlijk aan het eind van het vierde kalenderjaar volgende op het kalenderjaar waarin het eerste betalingsprobleem zich voordeed een nieuwe annuïteit voor de resterende looptijd worden vastgesteld zonder dat het recht op renteaftrek verloren gaat. [Art. 3.119e-nieuw].
Overgangsrecht geldleningen
Voor bestaande leningen blijft het oude regime gelden. Hiervoor geldt geen aflossingseis. Het overgangsrecht is ruimhartig en geldt voor de volgende situaties:
- per 1-1-2013 bestaande woning/eigenwoningschuld;
- lening die samenhangt met een per 1-1-2013 bestaande onherroepelijke schriftelijke koopovereenkomst tot verwerving van een bestaande woning;
- lening die samenhangt met een per 1-1-2013 bestaande onherroepelijke schriftelijke aannemingsovereenkomst voor een woning in aanbouw;
Oversluiting en/of renteherziening
De afloop van de rentevastperiode en het oversluiten van een ‘bestaande lening’ (zonder verhuizing) leiden er overigens niet toe dat een ‘bestaande lening’ verwordt tot een ‘nieuwe lening’. Belastingplichtigen zitten derhalve niet ‘vast’ aan de lening zoals die bestond op 31 december 2012. Het gaat enkel om de omvang van de ‘bestaande lening’. Zelfs het oversluiten van een ‘bestaande lening’ met verhuizing leidt er niet toe dat de ‘bestaande lening’ verwordt tot een ‘nieuwe lening’. De omvang van de ‘bestaande lening’ wordt wel verlaagd door aflossing op de eigenwoningschuld na 31 december 2012 en de werking van de bijleenregeling.
Bij het oversluiten van de lening naar een andere geldgever, blijft het overgangsrecht behouden. Dit geldt eveneens voor het oversluiten bij de eigen BV.
Als men een bestaande lening na 1-1-2013 verhoogt, valt de verhoging onder het nieuwe regime.
Tijdelijk twee woningen
Voor belastingplichtigen die op 31 december 2012 over twee eigen woningen beschikken, wordt uitsluitend de eigenwoningschuld op de overblijvende woning aangemerkt als een bestaande eigenwoningschuld die onder het overgangsrecht valt. De omvang van de bestaande lening wordt dan wel verlaagd door aflossing op de eigenwoningschuld na 31 december 2012 en de werking van de bijleenregeling.
Overgangsrecht KEW, SEW en BEW
De vrijstellingen voor de KEW, SEW en BEW vervallen voor nieuwe contracten met ingang van 1-1-2013. De vrijstelling met bijbehorende voorwaarden blijven behouden voor contracten van voor deze datum.
In bijzondere situaties waarvoor het oude regime ten aanzien van de renteaftrek blijft behouden, blijft ook de onderhavige vrijstelling beschikbaar. Het kabinet overweegt overigens om de looptijdeis voor oude contracten te versoepelen.
Bij omzetting van contracten binnen de categorieën KEW, SEW en BEW blijft het overgangsrecht behouden.
Overbruggingsregelingen
De overbruggingsregelingen voor de aanstaande eigen woning in aanbouw, voor het voormalige hoofdverblijf dat te koop staat en voor echtscheidingssituaties blijven gehandhaafd. De aflossingseis gaat daarbij over van de te vervreemden eigen woning naar de schuld ter zake van die andere eigen woning.
In het voorgestelde artikel 3.119f, eerste lid, van de Wet IB 2001 is een bepaling opgenomen die overeenkomt met het huidige artikel 3.120, derde lid, van de Wet IB 2001, met dien verstande dat daaraan de gevolgen van het ten minste annuïtaire aflossingsschema zijn toegevoegd. Hiermee wordt – net als in het huidige artikel 3.120, derde lid, van de Wet IB 2001 bepaald is met betrekking tot de 30-jaarstermijn – geregeld dat bij een verhuizing het ten minste annuïtaire aflossingsschema voor de nieuwe woning moet worden voortgezet vanaf het punt waar men in het ten minste annuïtaire aflossingsschema voor de oude woning was gebleven op het moment direct voorafgaand aan het aangaan van de schuld voor de nieuwe woning, voor zover de nieuwe schuld de oude schuld niet overtreft en dat voor het meerdere - dat resteert na toepassing van de beschikking aflossingsstand- in beginsel een nieuw ten minste annuïtair aflossingsschema gaat gelden.
Niet reguliere financiers
Indien de eigenwoningschuld bij de BV, een particulier of een buitenlandse financiële instelling is afgesloten, geldt als extra voorwaarde voor de aftrekbaarheid dat de belastingplichtige tijdig via een elektronisch formulier aan de Belastingdienst de volgende informatie moet doorgeven: de hoogte van de lening, de startdatum, de looptijd, het rentepercentage en de aflossingsvorm. Indien de informatie in jaar x niet wordt gegeven maar in jaar x+1 alsnog, herleeft het recht op aftrek voor jaar x+1. Denk hierbij aan leningen van de BV en aan familieleningen. De onderhavige informatieverplichting geldt niet voor leningen onder het overgangsrecht.
Loan-to-value ratio
Het kabinet wil af van de huidige situatie van hypotheekleningen die de waarde van de woning (fors) overschrijden. Deze leningen brengen voor banken een groot risico met zich mee. Vanaf 2018 mag de eigenwoningschuld niet meer bedragen dan 100% van de waarde van de woning. Dit zal geleidelijk worden ingevoerd door vanaf de huidige 106% ieder jaar 1% te zakken. Op 1 januari 2018 zal dan de 100% bereikt zijn. Dit heeft tot gevolg dat overdrachtsbelasting en hypotheekkosten niet meer mee kunnen worden gefinancierd met toepassing van renteaftrek. Mogelijk kan hiervoor een (aflossingsvrije) lening in box 3 worden afgesloten. Deze beperking betreft geen fiscale maatregel en zal separaat in regelgeving worden omgezet.
Beschikking aflossingsstand
Als (een deel) van de eigenwoningschuld tijdelijk niet meer wordt gebruikt doordat men goedkoper is gaan wonen of tijdelijk is gaan huren wordt de aflossingsstand in een beschikking vastgelegd. Bij latere koop wordt dan die stand en dat aflossingsschema in aanmerking genomen. Dit is van invloed op het aantal jaren dat er nog recht bestaat op aftrek en op de maximale hoofdsom waarvoor renteaftrek bestaat.
- Fintools -
Geen opmerkingen:
Een reactie posten