Welke bescherming biedt de wet u als koper van een woning?

Bij de aan-of verkoop van een woonhuis worden vaak mondeling allerlei afspraken gemaakt tussen koper en verkoper. Als partijen het vervolgens eens worden over de belangrijkste punten, zoals de koopsom en de datum van overdracht, wordt het een en ander vastgelegd in een schriftelijke koopovereenkomst.

Wanneer zit je nu als koper of verkoper vast aan de gemaakte afspraken? Is dit al bij een gemaakte mondelinge afspraak of pas nadat de koopovereenkomst door alle partijen is ondertekend?
Ook mondelinge afspraken zijn rechtsgeldig

Een overeenkomst kan zowel mondeling als schriftelijk worden gesloten. Volgens de wet komt er al een overeenkomst tot stand wanneer u mondeling een aanbod van een ander aanvaardt. Dit betekent dus dat ook mondelinge afspraken rechtsgeldig zijn.

Bescherming koper na ondertekening koopovereenkomst
Tot 1 september 2003 kon een koopovereenkomst van een woonhuis zelfs mondeling worden aangegaan. Kopers moesten vaak bij de eerste bezichtiging van een huis meteen beslissen of ze het kochten of niet. Aan deze beslissing zaten ze vervolgens vast en ze konden er ook niet meer op terug komen.

De wetgever vond het nodig de koper iets meer tijd te geven om over de aankoop van een woonhuis na te denken. Toen is bepaald dat de koopovereenkomst in ieder geval schriftelijk moet worden aangegaan. Tevens is bepaald dat de koper na ondertekening van deze koopovereenkomst nog drie dagen bedenktijd heeft. Gedurende deze bedenktijd mag de koper zonder opgaaf van redenen van de koop afzien.

Bescherming verkoper
Hoe zit het nu met de verkoper? Zit de verkoper wel vast aan mondelinge afspraken of wordt deze ook beschermd? Onlangs heeft de Hoge Raad hierover iets meer duidelijkheid gegeven. De volgende drie gevallen kunnen zich voordoen bij het tot stand komen van een koopovereenkomst:
1. Wanneer u een woning koopt van een particuliere verkoper dan zit u er beiden pas
aan vast nadat beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend.
2. Wanneer u een woning koopt van een professionele verkoper dan zit deze
verkoper er al aan vast als u het eens bent geworden over de belangrijkste punten
van de koop. U als koper bent pas gebonden nadat beide partijen de
koopovereenkomst hebben ondertekend.
3. Wanneer het geen woning betreft maar bijvoorbeeld een stuk grond, zijn zowel
koper als verkoper gebonden zodra zij het mondeling eens zijn geworden over de
belangrijkste punten van de koop.

Drie dagen bedenktijd voor de koper
Geconcludeerd kan worden dat uw cliënten een huis willen kopen of verkopen de gemaakte afspraken in het algemeen pas definitief zijn als ze in een schriftelijke koopovereenkomst zijn vastgelegd en deze door beide partijen is ondertekend. De koper heeft vervolgens nog drie dagen de tijd om zich te bedenken. De verkoper heeft deze mogelijkheid niet. Dit geldt alléén als het gaat om een woonhuis. Koopt of verkoopt u iets namens uw cliënten anders dan een woonhuis, dan is een mondelinge afspraak ook een afspraak waar u aan gehouden kunt worden.

Hoe zit dat nou met de overdrachtsbelasting?

Vanaf 15 juni 2011 is voor de verkrijging van woningen het tarief voor de overdrachtsbelasting tijdelijk verlaagd naar 2 procent.

Deze tijdelijke maatregel loopt tot 1 juli 2012.

In het Begrotingsakkoord 2013 is besloten om per 1 juli 2012 het tarief van de overdrachtsbelasting bij de verkrijging van woningen structureel naar 2 procent te verlagen. Deze wijziging zal opgenomen worden in een wetsvoorstel.

Vooruitlopend op de wetswijziging heeft de staatssecretaris van Financiën op 25 mei jongstleden goedgekeurd dat voor de heffing van overdrachtsbelasting een tarief van 2 procent wordt toegepast bij de verkrijging op of na 1 juli 2012 van een woning. Dit besluit geldt totdat het voornoemde wetsvoorstel tot wet is verheven.

Wetsvoorstel door de Tweede Kamer
De Tweede Kamer is op 21 juni akkoord gegaan met het wetsvoorstel waarin de fiscale maatregelen uit het Begrotingsakkoord 2013 zijn uitgewerkt (33287). Dit wetsvoorstel bevat onder meer een structurele verlaging van het overdrachtsbelastingtarief voor woningen van 6 procent naar 2 procent.

De Eerste Kamer hoopt het wetsvoorstel waar mogelijk vóór aanvang van het zomerreces 2012 aan te nemen. Zodra de Eerste Kamer het voorstel heeft aangenomen informeren wij u nader.


- Posted by Pascal de Roo -