Koopwoningen dalen minder hard in prijs

De Prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS en het Kadaster laat zien dat bestaande koopwoningen in juni 4,4% goedkoper waren dan in juni 2011.

De prijzen van verkochte bestaande koopwoningen lagen in juni van dit jaar maar liefs 12% onder het niveau van augustus 2008. Toen bereikten de huizenprijzen een piek.
De prijsdaling in juni is wel kleiner dan in de drie voorgaande maanden. Volgens de Prijsindex vonden in het eerste halfjaar van 2012 in totaal bijna 59.000 transacties plaats. Dat is 1% meer dan in de eerste zes maanden van 2011.






- Posted by Pascal de Roo -

De vraagprijs van woningen

Onderzoek NVM: vraagprijs aanpassen loont




Vraagprijsaanpassingen zijn nu een noodzakelijk instrument om een woning te verkopen die in de eerste maanden niet verkocht raakt. Dat blijkt uit onderzoek van de NVM naar verkoop in een dalende markt.

De verkoopkansen van woningen die in de laatste drie maanden zijn aangemeld of een vraagprijsaanpassing hebben gehad (kans van 22 procent), zijn veel groter dan voor woningen die dat bijvoorbeeld meer dan een jaar geleden hebben gedaan (kans van 2 procent). Daarnaast loopt het verschil tussen de vraag- en de verkoopprijs op, als mensen hun vraagprijs niet aanpassen.

PRIJSVRAAG
NVM-voorzitter Ger Hukker: “Mensen moeten dus niet denken dat als ze op een te hoge vraagprijs blijven zitten, ze meer geld voor hun woning krijgen. Wie te hoog opent, legt meer toe in de onderhandelingen. Wie zijn woning met een goede prijs-kwaliteitverhouding te koop zet, trekt juist meer geïnteresseerden.

Mensen zoeken op Funda met een maximale vraagprijs. Als je daar net binnen valt, raken zij op de hoogte van je aanbod. Mijn advies is: maak van de vraagprijs geen prijsvraag.”

ACTIEVE HOUDING
Hukker benadrukt het belang van een actieve houding door verkopers. “Er is een groot aantal verkopers in de markt dat zich nauwelijks verroert. 24 procent van het aanbod staat langer dan een half jaar te koop, maar is nog nooit in prijs aangepast. Nog eens 16 procent van de verkopers heeft al wel eens de prijs gewijzigd, maar deed dit langer dan een half jaar geleden.

Van de verkochte woningen is 83 procent in het afgelopen half jaar wel actief geweest, in het aanbod is dit voor maar 60 procent van de woningen het geval. Woningen die al meer dan 6 maanden geen actie hebben ondernomen, staan vrijwel kansloos te koop.”

REALISME SLEUTELWOORD
Realisme is in deze markt het sleutelwoord. Hukker: “Mensen zijn in deze woningmarkt doorgaans het beste af met een scherpe vraagprijs. Voor de verkoper geldt bijna altijd dat hoe eerder je je woning verkoopt, hoe beter het is.

Daarom moeten mensen ook niet te lang wachten met een prijsaanpassing.”

NVM kwartaalcijfers 2e kwartaal 2012

In het 2^e kwartaal van 2012 zijn er landelijk 20,2% meer woningen verkocht t.o.v. het 1^ekwartaal 2012. In vergelijking met het 2^e kwartaal 2011, zijn er in Nederland 1,3% minder woningen verkocht in het afgelopen kwartaal. Het aantal verkochte woningen door NVM-makelaarskantoren bedroeg 22.554 woningen in het 2^e kwartaal. De prijsdaling ten opzichte van het voorgaande kwartaal bedraagt 0,7%, ten opzichte van het 2^e kwartaal 2011 is de prijsdaling 6,3%. De verkooptijd bedraagt momenteel 166 dagen in Nederland (in het 1^e kwartaal 2012 bedroeg dit 162 dagen, in het 2^e kwartaal 2011 was dit 134 dagen).

In de Gemeente Den Haag zijn 12,2% meer woningen verkocht dan in het 1^e kwartaal het geval was. In vergelijking met één jaar geleden zijn er 12,3% minder woningen verkocht dan in het 1^e kwartaal 2012. In het 2^e kwartaal zijn er 1.231 woningen verkocht, in het 1^e kwartaal 2012 waren dit er nog 1.097 woningen en in het 2^ekwartaal in 2011 werden 1.404 woningen verkocht. De gemiddelde transactieprijs is het afgelopen kwartaal met 0,4% gestegen en bedraagt momenteel € 203.000,=. Echter; ten opzichte van één jaar geleden is er een prijsdaling van 6,7%. De gemiddelde verkooptijd is momenteel 135 dagen.

In de regio Delft is er eveneens een stijging te zien in het aantal transacties t.o.v. het voorgaande kwartaal, te weten 22,4% (182 woningen in het 2^ekwartaal 2012 versus 149 woningen in het 1e kwartaal 2012). Ten opzichte van één jaar geleden zijn er 5,5% minder woningen verkocht. De regio Delft laat een prijsdaling zien van 5,2% t.o.v. het voorgaande kwartaal en 8% ten opzichte van één jaar geleden. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 216.000,= en de gemiddelde verkooptijd bedraagt hier 126 dagen.

In het Westland zijn ten opzichte van het voorgaande kwartaal 23,2% meer woningen verkocht
(156 versus 127). Ten opzichte van één jaar geleden zijn er 13,6% minder woningen verkocht. De gemiddelde transactieprijs is 1,9% gedaald ten opzichte van één jaar geleden en bedraagt momenteel € 236.000,=. Een woning in het Westland staat gemiddeld 192 dagen te koop versus 232 dagen in het 1^ekwartaal 2012.

Voor de gemeenten Rijswijk, Wassenaar, Zoetermeer, Leidschendam-Voorburg en Pijnacker-Nootdorp, zijn de woningmarktcijfers als volgt.

Rijswijk
92 Transacties versus 82 transacties in het 1e kwartaal 2012.
Gemiddelde verkooptijd 122 dagen.
Gemiddelde transactieprijs €201.000,=.

Wassenaar
41 Transacties versus 33 transacties in het 1e kwartaal 2012.
Gemiddelde verkooptijd 146 dagen.
Gemiddelde transactieprijs €488.000,=.

Zoetermeer
143 Transacties versus 139 transacties in het 1e kwartaal 2012.
Gemiddelde verkooptijd 182 dagen.
Gemiddelde transactieprijs €188.000,=.

Leidschendam-Voorburg
170 Transacties versus 141 transacties in het 1e kwartaal 2012.
Gemiddelde verkooptijd 107 dagen.
Gemiddelde transactieprijs €247.000,=.

Pijnacker-Nootdorp
45 Transacties versus 38 transacties in het 1e kwartaal 2012.
Gemiddelde verkooptijd 275 dagen.
Gemiddelde transactieprijs €303.000,=.

Conclusie
Het 2^e kwartaal van 2012 is een aanzienlijk beter kwartaal geweest dan het 1^e kwartaal van dit jaar. Van oudsher scoort het 2^e kwartaal altijd beter dan het 1^e kwartaal (gemiddeld 12,6%), maar de afgelopen maanden waren beduidend beter. Dit is onder meer te verklaren vanwege het feit dat er in het voorjaar nog sprake was van een verhoging van de overdrachtsbelasting van 2% naar 6% per 1 juli 2012, hetgeen uiteindelijk geen doorgang heeft gevonden. In de optiek van de NVM dit echter wel een extra impuls op de woningmarkt met zich mee gebracht.

Daarnaast zien wij dat steeds meer mensen die besluiten de woning te koop te zetten kiezen voor een scherpe vraagprijs, hetgeen de doorstroming op de woningmarkt ten goede komt.

De daling van de prijzen op de Nederlandse woningmarkt houdt verder aan. Landelijk gezien over het afgelopen jaar circa 6,3%, in de Gemeente Den Haag circa 6,7%. Vanaf de aanvang crisis tot op heden, zijn de prijzen met circa 13% gedaald.

Belangrijker dan ooit is het reëel prijzen geworden. De NVM constateert dat momenteel 1 op de 4 woningen nog steeds binnen 3 maanden verkocht worden! Voorwaarde hierbij is een scherpe prijs – kwaliteitsverhouding.

De verwachtingen voor de 2^ehelft van dit jaar zijn onzeker; in september vinden de verkiezingen plaats en zullen een aantal belangrijke maatregelen en beslissingen worden genomen met betrekking tot de woningmarkt. Tevens verwacht de NVM dat er vanaf september tot aan het einde van het jaar wellicht nog een aantal extra transacties tot stand zullen komen. Per 1 januari 2013 is aangekondigd dat er een aantal fiscale maatregelen worden doorgevoerd die de leen-capaciteit nadelig beïnvloeden. Dit zou in de praktijk kunnen betekenen dat veel mensen nog besluiten een aankoop te doen met gebruik van het huidige fiscale regime.

Welke bescherming biedt de wet u als koper van een woning?

Bij de aan-of verkoop van een woonhuis worden vaak mondeling allerlei afspraken gemaakt tussen koper en verkoper. Als partijen het vervolgens eens worden over de belangrijkste punten, zoals de koopsom en de datum van overdracht, wordt het een en ander vastgelegd in een schriftelijke koopovereenkomst.

Wanneer zit je nu als koper of verkoper vast aan de gemaakte afspraken? Is dit al bij een gemaakte mondelinge afspraak of pas nadat de koopovereenkomst door alle partijen is ondertekend?
Ook mondelinge afspraken zijn rechtsgeldig

Een overeenkomst kan zowel mondeling als schriftelijk worden gesloten. Volgens de wet komt er al een overeenkomst tot stand wanneer u mondeling een aanbod van een ander aanvaardt. Dit betekent dus dat ook mondelinge afspraken rechtsgeldig zijn.

Bescherming koper na ondertekening koopovereenkomst
Tot 1 september 2003 kon een koopovereenkomst van een woonhuis zelfs mondeling worden aangegaan. Kopers moesten vaak bij de eerste bezichtiging van een huis meteen beslissen of ze het kochten of niet. Aan deze beslissing zaten ze vervolgens vast en ze konden er ook niet meer op terug komen.

De wetgever vond het nodig de koper iets meer tijd te geven om over de aankoop van een woonhuis na te denken. Toen is bepaald dat de koopovereenkomst in ieder geval schriftelijk moet worden aangegaan. Tevens is bepaald dat de koper na ondertekening van deze koopovereenkomst nog drie dagen bedenktijd heeft. Gedurende deze bedenktijd mag de koper zonder opgaaf van redenen van de koop afzien.

Bescherming verkoper
Hoe zit het nu met de verkoper? Zit de verkoper wel vast aan mondelinge afspraken of wordt deze ook beschermd? Onlangs heeft de Hoge Raad hierover iets meer duidelijkheid gegeven. De volgende drie gevallen kunnen zich voordoen bij het tot stand komen van een koopovereenkomst:
1. Wanneer u een woning koopt van een particuliere verkoper dan zit u er beiden pas
aan vast nadat beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend.
2. Wanneer u een woning koopt van een professionele verkoper dan zit deze
verkoper er al aan vast als u het eens bent geworden over de belangrijkste punten
van de koop. U als koper bent pas gebonden nadat beide partijen de
koopovereenkomst hebben ondertekend.
3. Wanneer het geen woning betreft maar bijvoorbeeld een stuk grond, zijn zowel
koper als verkoper gebonden zodra zij het mondeling eens zijn geworden over de
belangrijkste punten van de koop.

Drie dagen bedenktijd voor de koper
Geconcludeerd kan worden dat uw cliënten een huis willen kopen of verkopen de gemaakte afspraken in het algemeen pas definitief zijn als ze in een schriftelijke koopovereenkomst zijn vastgelegd en deze door beide partijen is ondertekend. De koper heeft vervolgens nog drie dagen de tijd om zich te bedenken. De verkoper heeft deze mogelijkheid niet. Dit geldt alléén als het gaat om een woonhuis. Koopt of verkoopt u iets namens uw cliënten anders dan een woonhuis, dan is een mondelinge afspraak ook een afspraak waar u aan gehouden kunt worden.

Hoe zit dat nou met de overdrachtsbelasting?

Vanaf 15 juni 2011 is voor de verkrijging van woningen het tarief voor de overdrachtsbelasting tijdelijk verlaagd naar 2 procent.

Deze tijdelijke maatregel loopt tot 1 juli 2012.

In het Begrotingsakkoord 2013 is besloten om per 1 juli 2012 het tarief van de overdrachtsbelasting bij de verkrijging van woningen structureel naar 2 procent te verlagen. Deze wijziging zal opgenomen worden in een wetsvoorstel.

Vooruitlopend op de wetswijziging heeft de staatssecretaris van Financiën op 25 mei jongstleden goedgekeurd dat voor de heffing van overdrachtsbelasting een tarief van 2 procent wordt toegepast bij de verkrijging op of na 1 juli 2012 van een woning. Dit besluit geldt totdat het voornoemde wetsvoorstel tot wet is verheven.

Wetsvoorstel door de Tweede Kamer
De Tweede Kamer is op 21 juni akkoord gegaan met het wetsvoorstel waarin de fiscale maatregelen uit het Begrotingsakkoord 2013 zijn uitgewerkt (33287). Dit wetsvoorstel bevat onder meer een structurele verlaging van het overdrachtsbelastingtarief voor woningen van 6 procent naar 2 procent.

De Eerste Kamer hoopt het wetsvoorstel waar mogelijk vóór aanvang van het zomerreces 2012 aan te nemen. Zodra de Eerste Kamer het voorstel heeft aangenomen informeren wij u nader.


- Posted by Pascal de Roo -